Hypotheken: Künftig knapper und stärker reguliert

Die Schweizer Banken nehmen Bauherren und Immobilienkäufer stärker in die Pflicht. Im Rahmen der Selbstverpflichtung der Banken werden die Vergabekriterien für Hypotheken strenger. Unter anderem müssen die Darlehensnehmer ihre Schulden bereits innerhalb von 15 statt bisher 20 Jahren auf maximal zwei Drittel reduzieren. Die Banken wollen damit den Immobilienmarkt beruhigen, nachdem bereits seit längerer Zeit immer wieder Befürchtungen im Hinblick auf eine neue Immobilienblase aufgekommen waren.

Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) liess in der vergangenen Woche wissen, dass ihre Experten die Entwicklungen am Hypothekar- und Immobilienmarkt sehr genau verfolgten. SNB-Vizepräsident Jean-Pierre Danthine konstatierte zwar, dass sich bestehende Ungleichgewichte in letzter Zeit verlangsamt hätten – eine echte Entwarnung könne jedoch noch nicht gegeben werden.

SNB erhöht die Kapitalabsicherung für Hypotheken

Danthine monierte, dass die Risikobereitschaft inlandsorientierter Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen im letzten Jahr unverändert hoch geblieben sei. Auch in Zukunft werde die SNB regelmässig prüfen, ob deshalb bei den Banken Anpassungen des antizyklischen Kapitalpuffers nötig sind. Seit Anfang 2013 müssen die Kreditinstitute Hypotheken mit 1 % zusätzlichem Kapital unterlegen, ab 30. Juni dieses Jahres wird diese Vorgabe auf 2 % angehoben. Falls der Bundesrat einen entsprechenden Antrag akzeptiert, könnte sich diese Sicherheitsreserve sogar auf 2,5 % erhöhen.

Lineare Tranchen, Niederstwertprinzip und Solidarschuldnerschaft bei Zweiteinkommen

Die Banken reagieren auf die Gefahr der Überhitzung des Schweizer Immobilienmarktes nun von der anderen Seite: Für viele Häuserbauer und Wohnungskäufer mit eher begrenzten Mitteln dürfte der Abschluss einer Hypothek schwerer werden. Die Schweizerische Bankiersvereinigung (SBVg) informierte nicht nur über die neuen Tilgungsfristen, sondern teilte mit, dass die Rückzahlung von Hypotheken künftig linear – also in regelmässigen Tranchen – erfolgen müsse. Bestehende Hypotheken sowie bereits verlängerte Verträge sind von den neuen Regelungen nicht betroffen.

Neu ist ausserdem, dass bei der Finanzierung von Immobilienkäufen oder Vertragsänderungen die Objekte grundsätzlich nach dem Niederstwertprinzip – also jeweils ihrem tiefsten Marktwert – bewertet werden müssen. Zweiteinkommen – beispielsweise der Verdienst der Ehefrau – sind bei der Prüfung der Darlehensvergabe nur dann anrechenbar, wenn sich daraus auch eine Solidarschuldnerschaft ergibt.

Die Beruhigung des Immobilienmarktes braucht Zeit

Die SBVg will mit der Revision ihrer Hypotheken-Regelungen offensichtlich auch eine weitere Erhöhung der Kapitalreserve für Immobiliendarlehen verhindern. Die neuen Vorgaben werden im nächsten Schritt der Finanzmarktaufsicht (Finma) zur Akzeptanz als Mindeststandard vorgelegt. Nach der Prüfung und Genehmigung durch die Finma treten sie in Kraft. Aus Sicht der Banken ist danach allerdings auch etwas Geduld gefragt, bis die neuen Massnahmen zur Beruhigung des Immobilienmarktes wirken. In der Erklärung der SBVg heisst es dazu, der Verband gehe davon aus, dass von staatlicher Seite auf absehbare Zeit keine zusätzlichen Schritte folgen.

Die Reaktion auf die neuen Hypotheken-Regelungen war naturgemäss gemischt. Der Schweizerische Hauseigentümerverband befürchtet, dass es für Menschen mit mittlerem Einkommen unnötig schwerer wird, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ein breiter Zugang der Bevölkerung zu Wohneigentum sei jedoch wichtig. Zustimmung kam dagegen vom Schweizerischen Mieter- und Mieterinnenverband, der die strengeren Kriterien als Instrument gegen eine Immobilienblase begrüsst.

 

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