Immobilien als Geldanlage – für wen lohnt es sich, wo sind die Fallstricke?
Immobilien als Geldanlage sind eine Investition, vor der sich viele scheuen. Zu erschreckend sind die Fallbeispiele von Fehlinvestitionen.
Macht man es aber richtig, hat man oft bis zum Lebensende sichere Zusatzeinnahmen und kann mit steigenden Werten rechnen, da Immobilien immer gefragt sind.
Für wen lohnt sich der Kauf von Immobilien im Ausland?
Es ist wahrlich keine schlechte Idee, sein Geld in Immobilien anzulegen und wer im eigenen Land nichts Passendes findet, wird meist von günstigen Immobilien im Ausland überrascht, die man mit wenig Aufwand in ein Feriendomizil verwandeln kann. Besonders in den südlichen Ländern haben alte Fincas und Wohnhäuser ihren eigenen rustikalen Charme und man arbeitet eher daran, diesen zu erhalten, als wie hierzulande, alles abzureissen und neu zu errichten.
Wer Ferienwohnungen vermieten will, kann hier in den verschiedensten Preisklassen investieren und auch bei der Einrichtung verschiedene Kunden suchen. Da viele nach einer einfachen, aber sauberen Unterkunft suchen, muss man nicht grosse Summen in eine hochmoderne, schicke Einrichtung stecken, sondern kann mit viel Geschmack und Stilempfinden mit wenigen Mitteln etwas zaubern.
- Investoren: Personen, die ihr Kapital diversifizieren und eine stabile Rendite durch Mietzahlungen oder Wertsteigerung erzielen möchten. Besonders bei langfristigen Mietverhältnissen kann die Immobilie eine passive Einkommensquelle bieten.
- Pensionäre und Rentner: Wer in einem Land mit niedrigen Lebenshaltungskosten leben möchte, könnte von einem Immobilienkauf profitieren, insbesondere wenn die Rente aus dem Heimatland höher ist als die lokalen Lebenshaltungskosten.
- Selbstnutzer und Zweitwohnsitzkäufer: Wer häufig geschäftlich oder privat in einem bestimmten Land unterwegs ist, kann in Erwägung ziehen, dort eine Immobilie zu kaufen. Diese kann bei Nichtnutzung ja als Ferienwohnung dienen und auch Einnahmen erwirtschaften.
Ab welchem Startkapital lohnt sich der Kauf?
- Immobilienpreise: Abhängig von dem Land, in dem man kauft, variieren die Immobilienpreise stark. In beliebten europäischen Ländern wie Spanien oder Portugal kann man schon mit einem Budget von etwa 100.000 bis 150.000 Euro in kleineren Städten oder ländlicheren Gebieten eine Wohnung oder ein kleines Haus erwerben. In Grossstädten oder touristischen Hotspots ist das Kapital entsprechend höher.
- Zinsen und Finanzierungen: In den meisten Fällen sind Auslandsfinanzierungen für Immobilien möglich, allerdings variieren die Zinssätze je nach Land und Bonität des Käufers. Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20-30% wird häufig vorausgesetzt.
Die Preise sind eine allgemeine Orientierung. In Wahrheit gibt es schon zu wesentlich günstigeren Preisen, etwa ab 50.000 € Immobilien in Urlaubsländern, die man in Feriendomizile verwandeln kann.
Welche Ausgaben sind zu erwarten?
Kaufnebenkosten:
Diese können je nach Land sehr unterschiedlich sein und umfassen Steuern, Notar- oder Anwaltsgebühren, Maklerprovisionen und Grundbuchkosten. In einigen Ländern (wie Spanien oder Italien) betragen diese oft zwischen 7-10% des Kaufpreises.
Laufende Kosten:
- Hausgeld und Gemeinschaftskosten: Wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, fallen monatliche Beiträge für die Instandhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen an.
- Steuern: In vielen Ländern müssen Immobilienbesitzer Grundsteuern zahlen, die jährlich variieren können. Zusätzlich fallen häufig Einkommenssteuern auf die Mieteinnahmen an, wenn die Immobilie vermietet wird.
- Versicherungen: Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind notwendig, um gegen Schäden abzusichern.
- Instandhaltungskosten: Wer eine Immobilie vermietet, sollte Rücklagen für Reparaturen und Wartung bilden.
Wer nicht das nötige Kapital für all diese Kosten hat, sollte vom Kauf Abstand nehmen. Hier heisst es knallhart mit dem eigenen Budget kalkulieren. Wer Zweifel hat, wartet noch etwas mit der Investition, vielleicht ist die Situation in zwei Jahren besser.
Länder, in denen sich der Immobilienkauf lohnt
Urlaubsländer sind an sich eine gute Idee, um in Immobilien zu investieren. Hier muss man genau recherchieren, was der Markt aktuell hergibt. Die Konkurrenz an Feriendomizilen darf nicht zu gross sein. Wichtig ist sich die Infrastruktur des Ortes anzusehen.
Was nutzt die schönste Finca, wenn sie fernab vom Geschehen, von Strand und Geschäften ist? Die wenigsten Urlauber wollen sich dort wochenlang einigeln, sondern sie wollen viel unternehmen und mit dem Auto nicht ewig weit fahren.
Daher besteht schon die Gefahr, dass man sich eine zwar günstige Immobilie kauft, diese aber dann nur schlecht vermietet bekommt.
- Spanien: Besonders in Küstenregionen und beliebten Städten wie Barcelona, Valencia oder Mallorca gibt es ein grosses Potenzial für Mietrenditen. Die Steuern auf Mieteinnahmen liegen im mittleren Bereich und die Immobilienpreise sind vergleichsweise moderat.
- Portugal: Die Algarve und Lissabon ziehen viele Investoren an. Portugal bietet auch Steuererleichterungen für ausländische Rentner und Investoren, was das Land sehr attraktiv macht.
- Griechenland: Besonders Inseln wie Kreta oder Rhodos sind bei ausländischen Käufern beliebt. Griechenland hat ein sehr günstiges Steuersystem für Immobilienkäufer und bietet in vielen Gegenden attraktive Preise.
- Italien: Regionen wie Sizilien, Apulien oder Kalabrien bieten preiswerte Immobilien mit grossem Potenzial. Aber auch Städte wie Rom oder Mailand bieten Chancen, vor allem für touristische Zwecke.
- Kroatien: Der Immobilienmarkt an der Adriaküste ist stark wachsend, vor allem für Ferienhäuser und Apartments.
- Bulgarien: Für Investoren mit kleinerem Budget ist Bulgarien interessant, vor allem in touristischen Regionen wie Bansko oder Varna.
- USA (Florida, Kalifornien): Wer in den USA investieren möchte, kann von stabilen Mietrenditen in Touristengebieten profitieren, aber auch hier sind hohe Preise, besonders in den grossen Städten, zu berücksichtigen.
Fallstricke
- Rechtliche und steuerliche Unterschiede: Immobilienkäufe im Ausland erfordern, dass man sich über die lokalen Gesetze und Vorschriften gut informiert. Insbesondere steuerliche Aspekte wie Erbschaftssteuern oder spezielle Steuerregelungen für Ausländer können problematisch sein.
- Währungsrisiko: Schwankungen der Wechselkurse können die Rendite beeinflussen, insbesondere wenn man in einem Land mit instabiler Währung investiert.
- Verwaltung der Immobilie: Wer nicht vor Ort wohnt, muss sicherstellen, dass die Verwaltung der Immobilie zuverlässig funktioniert, sei es durch einen lokalen Hausverwalter oder ein Immobilienunternehmen.
- Marktschwankungen: Besonders in Ferienregionen kann der Immobilienmarkt schwanken. Investoren sollten sicherstellen, dass sie eine langfristige Strategie haben.
Das Beste ist, man beauftragt einen vertrauenswürdigen Dolmetscher oder eine Person, die sich mit Immobiliengeschäften vor Ort auskennt. Keinesfalls aber sollte man alle Angelegenheiten aus der Hand geben und einfach über andere in Immobilien investieren. Die Grundeinstellung vor dem Kauf muss einfach kritisch sein und nicht naiv-gutgläubig.
Viele Immobilienbesitzer in den gefragten Ländern wissen genau, dass sie Ausländer betrügen können. Nicht nur die genaue Besichtigung der Immobilie ist wichtig, sondern das genaue Studium der Verträge.
Aber nicht nur Betrug ist eine Gefahr, sondern auch eine Fehlinvestition. Das ist keine Schande, sondern passiert den grössten, erfahrensten Investoren.
Es bleibt abzuwägen, dass man in eine Immobilie einiges investieren muss, damit sie überhaupt für Mieter und Feriengäste interessant ist und mit anderen konkurrieren kann und die Faktoren, die erst später auftreten und dies behindern.
Einigermassen sicher ist es, sich Immobilien zu kaufen, wo schon viele Gäste sind und andere Anbieter gut ausgebucht sind.
Trotz aller Gefahren, spricht doch vieles dafür eine solche Investition zu wagen, vorausgesetzt, man hat dieses Geld wirklich übrig und braucht es nicht zum Leben. Mit einer Immobilie im Ausland hat man für sich selbst, Freunde und Familie immer ein vertrautes Ziel für Urlaube und stetige Einnahmen, wenn es gut läuft.
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