Was macht ein Facility Manager und wer braucht ihn?

Ein Facility Manager ist so viel mehr als ein Hausmeister, dass man ihn auch nicht so nennen sollte.

Wir klären über diesen Beruf und seine steigende Wichtigkeit auf.

Während ein Hausmeister kleine und grössere Reparaturen an privaten und öffentlichen Gebäuden wie Schulen und Mietshäusern direkt und selbst vornimmt, ist ein Facility Manager für das grosse Ganze zuständig.

Er sorgt für die Werterhaltung und effiziente Nutzung eines Gebäudes. Das ist besonders für grosse Wohnanlagen wichtig, aber auch für alle Gebäude, die langfristig öffentlich genutzt werden und mit deren Vermietung Geld verdient wird.


Facility Management ist ein hochinteressanter und wichtiger Studiengang, der stetig an Bedeutung zunimmt!

Facility Management betrifft alle Prozesse in einem Gebäude. (Bild: Andrii Yalanskyi – shutterstock.com)

Was ist Facility Management?

Facility Management (FM) dreht sich im Idealfall um die Planung und effektive Nutzung eines Gebäudes sowie des dazu gehörigen Grundstückes. Es trägt zur Werterhaltung und Wertschöpfung eines Gebäudes oder einer Anlage bei.

In allen Phasen der Existenz eines Gebäudes werden im Facility Management Kosten- und Wirtschaftlichkeitsanalysen durchgeführt. Man geht davon aus, dass sich ein Gebäude 40 bis 100 Jahre optimal nutzen lässt. Es geht dabei um alle zum Gebäude gehörigen Anlagen wie Nebengebäude, Aussenanlage, technische Anlagen und die Ausstattung.

Man unterscheidet zwischen operativem Facility Management und strategischen Management. Beim strategischen geht es tatsächlich um Manageraufgaben, nicht mehr um die Gebäudebewirtschaftung. Das strategische Management überlegt zum Beispiel ob sich ein stillgelegtes Kloster für den Umbau in ein modernes Wellnesshotel lohnt oder nicht. Ob ein Abriss einer Anlage ökonomischer ist als ein Neubau etc.


Ziel des Facility Management ist es Kosten zu senken und den Ertrag einer Immobilie zu steigern oder den Wert zu erhalten.

Daher wäre es für viele Besitzer nicht genutzter Gebäude sinnvoll, einen Facility Manager zu beauftragen, anstatt ein Gebäude verfallen zu lassen, nicht zu beheizen und nur abzuwarten, ob sich ein Käufer findet! Facility Manager holen das beste aus einem ungenutzten Gebäude heraus, achten darauf, dass technische Anlagen am Laufen gehalten werden und das Gebäude nicht zum Millionengrab wird.

Ein Gebäude verfallen zu lassen, statt einen Facility Manager zu beauftragen, ist schlichtweg am falschen Ende gespart.

Facility Management von der Planung eines Gebäudes an

Heutzutage beauftragen Firmen und Bauherren schon bei der Planung eines Gebäudes oder einer Sportanlage einen Facility Manager, weil dies einfach langfristig Kosten spart.

Denn mit dem Facility Management können vorab die zukünftigen Kosten für Bewirtschaftung, Wasser, Strom und Müllentsorgung klein und nachhaltig gehalten werden.

Insgesamt wird die Existenz eines Gebäudes aus ökologischer, ökonomischer und sozialer Sicht betrachtet.

Allgemein aber ist das Gebäudemanagement nur ein Teil des Facility Managements.

Seit 2011 gibt es eine einheitliche Richtlinie DIN EN 15221 für die Definition des Tätigkeitsfeldes Facility Management. Danach dient wie andere Sekundärprozesse, der Stärkung und effizienteren Durchführung der Kernprozesse eines Unternehmens. Diese Leistungen können innerhalb eines Unternehmens erbracht werden oder für Dritte.

Im operativen Facility Management wird unterschieden in kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Facility Management.

  • Kaufmännischen Facility Management: Verwaltungs-, Controlling- und Personaldienstleistungen.
  • Technisches Facility Management: Instandhaltung, Sicherheit und Energiemanagementdienstleistungen.
  • Infrastrukturellem Facility Management: Warenannahme, Parkraumbewirtschaftung oder Müllentsorgung.
  • Flächenmanagement: Verwaltung, Nutzung und Optimierung von Flächen.  und optimiert sie.

Wo werden Facility Manager eingesetzt und gebraucht

  • Gebäudebetreiber und öffentliche Gebäude allgemein
  • Investoren und Handel
  • Immobilienwirtschaft
  • Architekturbüros, Banken, Versicherungen
  • Liegenschaftsverwaltungen
  • Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser, Kliniken
  • Hotels
  • Sportanlagen
  • Bauträger
  • Energie-/Wasserversorger

Facility Management umfasst die heute sehr wichtigen und immer komplexer werdenden Bereiche Haustechnik, Energiemanagement, Sicherheit.


Ein Facility Manager weist Mitarbeiter ein und kontrolliert auch deren Arbeit am Gebäude. (Bild: Gorodenkoff – shutterstock.com)

Konkrete Aufgaben im Facility Management

  • Stetiges Sichern der Betriebsbereitschaft von Anlagen, Wartung und Instandhaltung überwachen
  • Planung, Konzept und Realisation von Neubau, Umbau, Sanierung
  • Wartung der Gebäudetechnik/Haustechnik: Heizung, Klima-Anlagen, Lüftung
  • Wartung und Überwachung der elektrischen Versorgung, Kommunikationsinfrastruktur
  • Wartung und Überwachung der Sicherheits- und Sanitäranlagen, der Fördertechnik
  • Wartung und Überwachung der Technik im freien Gelände
  • u.v.m

Betriebsführung und Optimierung

  • Analyse der Betriebsführung/Betriebsoptimierung der Gebäude-/Haustechnik
  • Fachliches Unterweisen von Mitarbeitern im technischen Bereich
  • Dokumentieren der Arbeiten nach den gültigen Qualitätsstandards und Erstellen der technischen Dokumentation
  • Sichern der effektiven Nutzbarkeit von Anlagen während ihres gesamten Lebenszyklus‘
  • Einführen und Durchführen von Energiecontrolling, Optimierung von Elektroversorgungsanlagen
  • Energiewirtschaftliche Analyse von energietechnischen Anlagen und Entwicklung von Energieversorgungskonzepten
  • Anpassen, erweitern oder Umbau der Anlagen auf Basis neuer Anforderungen
  • Sicherstellen der Standortinfrastruktur und laufende Verbesserung

Permanentes Planen und Analysieren bestehender Prozesse rund um ein Gebäude gehören zu den Aufgaben des Facility Managers. (Bild: Gorodenkoff – shutterstock.com)

Doch der Facility Manager veranlasst auch Neubauten und Umbauten. Dabei koordiniert er Termine, vergibt die Aufträge an Architekten und Ingenieure. Er verfolgt kaufmännische und technische Projektabwicklungen und steuert und überwacht Subunternehmen.

Vor allem kontrolliert er die Kostenermittlungen gemäß DIN 276. Er berücksichtig genau behördliche und technische Richtlinien. Man kann sagen er ist vor dem Bau und während dem Bau „Mädchen für alles“. Daher ist es so wichtig, darauf hinzuweisen, dass es für diesen Beruf einen eigenen Studiengang gibt. Denn die Aufgaben sind absolut komplex. Der Facility Manager hält die Fäden zusammen und sorgt dafür, dass nicht Unsummen verschwendet werden.

Die Managementaufgaben im Facility Management sind auch nicht ohne. Hier geht es z.B. Kalkulieren von Jahresbudgets, um Wirtschaftsuntersuchungen, Aushandeln und Abschliessen von Betreiberverträgen. Er hat alle Aufgaben, die das Gebäude, seine Technik, seine Nutzung und seine Werterhaltung betreffen.

Da die Verantwortung riesengross ist, sollte man je grösser ein Unternehmen und der Wert einer Gebäudeanlage ist umso mehr darauf achten, erfahrene Profis diese Aufgaben erledigen zu lassen. Natürlich braucht es in den meisten Fällen ein ganzes Unternehmen, keine einzelne Person, die nicht krank werden darf oder ausfallen könnte.


Die Aufgaben eines Facility Managers sind absolut komplex und erfordern meist ein Studium. (Bild: Den Rise – shutterstock.com)

Wer sollte ein Facility Management Unternehmen beauftragen? Im Grunde jeder, der Gebäude oder Anlagen besitzt, kauft oder geerbt hat, die er nicht selbst oder mit einem kleinen Hausmeisterdienst bewirtschaften und im Wert erhalten kann. Besonders Besitzer von Miethäusern tun gut daran, das grosse Ganze im Auge zu behalten und sich nicht nur auf kleine Reparaturen zu konzentrieren.

Dabei ist dringend darauf hinzuweisen, dass Facility Manager nicht den Hausmeister ersetzen und auch nicht seine Aufgaben übernehmen. Sie koordinieren eher seine Aufgaben und haben mehr technisches Verständnis als er und allgemein der Besitzer einer Immobilie. Da ein Facility Manager im Idealfall immer auf dem neuesten Stand der Technik ist, wird er genau einschätzen können, wann die Haustechnik erneuert, ausgetauscht werden müsste, wann saniert werden muss oder ob ein Abriss die bessere Lösung ist.

Das Studium dieses Faches beleuchtet alle Komponenten und hilft den Nutzen von Gebäuden und Anlagen ganz nüchtern zu betrachten. So ist der Facility Manager auch ein sachlicher Berater, der Gebäudebesitzern bei schweren Entscheidungen zur Seite steht und die Vernunft walten lässt, bevor unnötige Schulden gemacht werden.



 

Titelbild: Wright Studio – shutterstock.com

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Mehr zu J. Florence Pompe

J. Florence Pompe hat Germanistik und Pädagogik studiert und ist seit 2010 hauptberufliche Texterin. Spezialisiert auf die Arbeit mit Wordpress führt sie mit Freude eigene Blogs und übernimmt für Kunden die Blog-Betreuung.

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