Die sogenannte Crowdfunding-Blase in der Schweiz: Sind Sie sicher?

12.04.2021 |  Von  |  Finanzen

Das Konzept des Crowdfunding (d.h. der Zusammenlegung von Ressourcen) ist so alt wie die Menschheit.

Tatsächlich ist die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, in die mehrere Investoren Kapital einbringen, um ein Unternehmen zu gründen und das im Austausch gegen Anteile an der Gesellschaft vollziehen eine der wertvollsten Errungenschaften des Crowdfunding in der Geschichte der Finanz- und Handelswelt. 

In den letzten zehn Jahren haben der technologische Fortschritt und die Lockerung des regulatorischen Rahmens für das Crowdfunding einen weitaus grösseren Zugang für die Allgemeinheit geschaffen, was zu dem beachtlichen Boom geführt hat.

Allerdings ist die Zunahme der Crowdfunding-Aktivitäten und -Möglichkeiten nicht nur von positiven Aspekten geprägt. Einige Plattformen nutzen die vereinfachten Vorschriften und das Vertrauen der nicht-professionellen Investoren aus und lenken die gesammelten Gelder in strukturschwache Gebiete mit vergleichsweise hohen Leerstandsraten und mittelmässiger Liquidität. Was als Bewegung zur Demokratisierung des Zugangs zu Immobilien begann, könnte als traurige Geschichte enden und an eine von Äsops Fabeln erinnern.

Der Boom des Crowdfunding

Eine der beliebtesten Anlageklassen beim Crowdfunding sind Immobilien. Weltweit gibt es viele Plattformen, die das Kapital von Anlegern bündeln, um Immobilien zu kaufen, zu verwalten und zu liquidieren – jede mit ihrem eigenen Fokus. 

Immobilien sind bei Investoren aus verschiedenen Gründen beliebt:

  1. Es ist eine Anlageklasse, die die meisten Laien verstehen können. 
  2. Der anfängliche Kapitalaufwand für einen direkten Erwerb ist oft hoch, was sie perfekt für Kapitalpooling (d.h. Crowdfunding) macht. 
  3. Der Markt ist recht liquide und Investoren können relativ einfach bestehen. 


Infolgedessen verzeichneten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen ein exponentielles Wachstum: Im letzten Jahr wurden in der Schweiz mehr als CHF 597 Millionen gesammelt, ein Anstieg von 16% gegenüber dem Vorjahr. Die Pandemie wirkte als Katalysator und katapultierte das Segment in neue Höhen, da Investoren während der Krise aus dem Aktienmarkt flüchteten und nach stabileren, sicheren Anlagen suchten. Der Schweizer Immobilienmarkt profitierte am meisten.

Die Ära der Möglichkeiten

In der Tat gibt es viele Vorteile beim Immobilien-Crowdfunding. Investoren haben Zugang zu einer breiten Palette von Möglichkeiten, was eine grossartige Möglichkeit zur Diversifizierung bietet. Da es viele Teilnehmer auf dem Markt gibt, ist die Liquidität in der Regel recht stabil und entsprechend hoch, was einen einfachen Ausstieg für Investoren bei den meisten Projekten ermöglicht. Ausserdem dient es als effizienter Kapital Verteiler für Entwickler bei der Suche nach Finanzierungen. Traditionell werden Entwicklungs Finanzierungen von Banken beschafft und der Zeitrahmen zwischen Antragstellung und Mittelfreigabe dauert schnell auch mal mehrere Monate. Im Zeitalter der Informationstransparenz (über das Internet) kann ein solches Unterfangen in weniger als 24 Stunden abgeschlossen werden, was die Effizienz der Immobilienentwicklung enorm erhöht.

Nach Jahren des scheinbar unaufhaltsamen Wachstums ist es jedoch an der Zeit, Bilanz zu ziehen und zu prüfen, ob die Crowdfunding-Vorgehensweise einen Paradigmenwechsel im Anlegerverhalten darstellt oder ob sich eine Blase auftut, die als Auftakt für einen Crash dient.

Warum hat die Schweiz bisher so ein enormes Wachstum im Bereich Immobilien-Crowdfunding erlebt?

Um zu untersuchen, ob sich auf dem Schweizer Immobilien-Crowdfunding-Markt eine Blase bildet, ist es wichtig, einen Schritt zurückzutreten und den Schweizer Immobilienmarkt im Allgemeinen zu verstehen.

Der Wert von Schweizer Wohnimmobilien ist in den letzten 50 Jahren stetig gestiegen. Doch die Grosse Rezession von 2008 führte den Markt in eine neue Ära. Zwei politische Instrumente, die während der Grossen Rezession zur Ankurbelung des Wirtschaftswachstums eingeführt wurden, nämlich niedrige Zinssätze und quantitative Lockerung, dienten als Antriebskraft für den Wertzuwachs, da der Markt mit billigem Kapital regelrecht überschwemmt wurde. 

Die Schweiz ein wirtschaftlicher Schnappschuss

Diese günstige makroökonomische Politik traf auf eine Reihe von einzigartigen Eigenschaften der Schweiz als Land:

  • Hohe politische Stabilität
  • Fortschrittliches Wirtschaftsmodell
  • Hohe Lebensqualität 
  • Starke wirtschaftliche Wachstum Grundlagen

Zusammen trieben sie den Immobilienwert in neue Höhen (Abbildung 2). Folglich entwickelte sich der Markt zu einer selbsterfüllenden Prophezeiung: Je höher der Gesamtwert, desto mehr Investoren zog er an, da sie nach noch höheren Renditen strebten, wodurch Bewertungen noch weiter nach vorne getrieben wurden.



Ein solches Phänomen ist sehr typisch für die Anfangsphase des Boom/Bust-Modells, der führenden ökonomischen Theorie zur Erklärung des Wachstums-Rezensions-Zyklus:



  • Während des Bullenmarktes (der gerade stattfindet) sind alle Akteure überschwänglich über das Wachstum ihres Portfolios, euphorisch über die Gewinne und optimistisch über die Zukunft. 
  • Folglich steigt ihr Risikoappetit. Investoren wollen mehr Kapital in mehr Projekte stecken, Banken wollen mehr Kredite vergeben und Entwickler wollen mehr bauen. Was sie nicht bedacht haben, ist, dass die zugrunde liegende Nachfrage nicht so schnell anschwillt wie ihre Euphorie. 
  • Plötzlich gibt es ein Überangebot an Immobilien mit zu wenig Mietern und Käufern, um sie zu belegen. 
  • An diesem Punkt wird es immer einen Investor geben, der bereit ist, die Miete/den Preis zu senken, um die Nachfrage anzuziehen (deshalb sind selbst ein paar Prozent Leerstand gefährlich). Das ist der Wendepunkt. 
  • Dann wendet sich die Marktstimmung von optimistisch zu ängstlich. 
  • Wenn mehr und mehr Investoren den Preis senken, um die Nachfrage anzuziehen, beginnt der Wert zu fallen und wir betreten das Gebiet des Bärenmarktes. 
  • Der Zyklus wird sich viele Male wiederholen.

Die Dynamik des Schweizer Crowdfunding-Marktes

In der Schweiz gibt es eine Reihe verschiedener Crowdfunding-Plattformen, die jeweils ihre eigenen Spezialitäten haben. Grundsätzlich ist ihre Funktionsweise jedoch sehr ähnlich: 

  • Bündelung von Anlagekapital in einer Zweckgesellschaft (in der Regel eine GmbH), die dann zum Erwerb einer oder mehrerer Immobilien genutzt wird. 
  • Die Anleger werden zu Anteilseignern einer Gesellschaft, die ihrerseits Eigentümer von Immobilien ist. 
  • Die Rendite wird durch Mieteinnahmen (die als Dividende ausgezahlt werden) sowie durch einen Kapitalzuwachs zum Zeitpunkt des Verkaufs erzielt, der als Wertzuwachs pro Aktie ausgezahlt wird.

Ein Blick auf die Erfolgsbilanz von Crowdhouse, einer der grössten Crowdfunding-Plattformen des Landes. Sie hat über 150 abgeschlossene Investitionen. Bei näherer Betrachtung zeigt sich, dass 95 % dieser Objekte mehr als 7 km von den nächsten städtischen Zentren entfernt liegen und 42 % sich auf 2 Kantone konzentrieren (Aargau und St. Gallen, siehe Abbildung 3).



Viele davon sind Mehrfamilienhäuser in ländlichen Gegenden. Es scheint, dass Crowdhouse beschlossen hat, das Transaktionsvolumen über die Qualität zu stellen, da Aargau und St. Gallen zwei der am stärksten belasteten Kantone des Landes sind. Eine weitere Inspektion des Portfolios zeigt, dass sich 60 % der Objekte in Gebieten mit einer Leerstandsquote von mehr als 2 % befinden (gegenüber 0,12 % in Zürich). 

Crowdhouse: mehr als 50 % der Vermögenswerte befinden sich in den am stärksten benachteiligten Kantonen

Es scheint, dass der Investmentansatz von Crowdhouse dem Volumen Vorrang vor der Qualität einräumt. Wenn man das Geschäftsmodell der meisten Crowdfunding-Plattformen untersucht, macht dies finanziell Sinn. Plattformen besitzen weder Immobilien noch investieren sie an der Seite von Investoren. Ihre Haupteinnahmequelle hängt von der Transaktionsgebühr ab, die in der Anfangsphase pro Immobilie erhoben wird (etwa 1 %), sowie von jährlichen Verwaltungsgebühren (etwa 1-3 %). Folglich besteht ihr Anreiz darin, die Quantität der Immobilien auf der Plattform zu maximieren und nicht die Qualität. Um dieses Ziel zu erreichen, zielen die Plattformen auf Standorte mit dem grössten Immobilienangebot ab, d. h. auf nicht städtische Gebiete, in denen in den letzten zehn Jahren die meisten Entwicklungen stattgefunden haben.

Abbildung 4 verdeutlicht das Geschäft von Immobilien-Crowdfunding-Plattformen. Sie dienen als Infrastruktur, die die Erfahrung der Kreditaufnahme und des Investierens disintermediation, anstatt selbst eine Anlageklasse zu sein. Es ist der zugrunde liegende Vermögenswert, der vom Anleger genau unter die Lupe genommen werden muss.



Was für die Plattformen kommerziell absolut sinnvoll ist, muss für Investoren nicht zwangsweise auch der beste Ansatz sein. In Ermangelung einer Qualitätskontrolle auf diesen Plattformen ist es nicht verwunderlich, dass die Leerstandsquoten in diesen Kantonen über die Jahre hinweg stetig gestiegen sind. Wenn man dies in den Kontext des Boom/Bust-Modells stellt, nähern sich viele der Immobilien auf den Plattformen dem Endstadium des Bullenmarktes und dem entscheidenden Moment, in dem die Vermieter beginnen werden, die Mieten zu senken, um Mieter zu gewinnen, die die Immobilien belegen und eine Rendite erwirtschaften. Sobald dies geschieht, wird die Abwärtsbewegung in Richtung Bärenmarkt beginnen, zuerst mit einem Mietpreis Krieg, gefolgt von einer schnell sinkenden Immobilienbewertung. Infolgedessen ist es für exponierte Investoren zwingend erforderlich, über ihren Ausstieg nachzudenken, bevor der breitere Markt beginnt, den Wertverlauf zu verstehen.

Was sollten Investoren tun?

Es ist wichtig zu verstehen, dass Crowdfunding keine eigenständige Anlageklasse ist, sondern lediglich ein weiteres Anlageinstrument (neben ETFs, Investmentfonds etc.). Es ist kein Allheilmittel, das alle finanziellen Nöte heilen kann. Letztendlich muss man bei einer Investitionsentscheidung die Grundlagen des Assets untersuchen: Was ist es und wird es im Laufe der Zeit an Wert gewinnen? Der Schlüssel zur Beantwortung dieser Frage ist, ob es positiven Rückenwind auf der Nachfrage- und Angebotsseite gibt. Ein Gebiet mit hohem Bevölkerungswachstum, hohem verfügbarem Einkommen, gut angebundenen öffentlichen Verkehrsnetzen und einer diversifizierten Demografie sind beispielsweise starke nachfrageseitige Faktoren, die das Objekt begünstigen würden. Als sonstige Faktoren auf der Angebotsseite würde ein Gebiet mit viel verfügbarem Bauland, einer Fülle von Projekten und einer geringen Regulierung zukünftige Investoren zurückhaltend stimmen. Letztendlich bietet der Kauf einer hochwertigen Immobilie in einer begehrten Gegend, in der das Angebot begrenzt und die Nachfrage stets hoch ist, den besten Schutz vor Wertverlusten.

Crowdfunding-Plattformen: Die Kapitalvermehrung nicht vernachlässigen

Nehmen wir die Crowdfunding-Plattform Cadre als Beispiel. Cadre ist in den USA tätig und wird von Jared Kushner unterstützt. Sie ist auf Crowdfunding für Gewerbeimmobilien spezialisiert und bietet ein hybrides REIT- und PE-basiertes Investitionsangebot. Cadre konzentriert sich auf institutionelle Vermögenswerte, die von Wohn- bis zu Industrieimmobilien reichen, und nutzt eine Reihe von Analysen, um den richtigen Value Add-Vermögenswert auszuwählen, um einen Plan zur Verbesserung des Vermögenswerts durchzuführen und einen konsistenten Cashflow und langfristiges Kapitalwachstum für die Investoren zu erzielen. Wie Pillar bietet auch Cadre häufige Liquiditäts Optionen für Investoren, die ihr Portfolio veräussern möchten, und mindert damit das Hauptrisiko, das mit Immobilieninvestitionen verbunden ist.



Ein weiteres Beispiel ist Pillar. Das Schweizer Unternehmen versucht, den Immobilien-Crowdfunding-Markt neu zu erfinden und das Gleichgewicht zugunsten der Investoren zu beeinflussen.

  • Anstatt nur als Vermittlungsplattform zu dienen, die Investoren mit bestehenden Entwicklungsmöglichkeiten verbindet, sucht sie aktiv nach neuen Entwicklungsmöglichkeiten in der ganzen Schweiz und führt eine detaillierte Analyse durch, um nur die Projekte mit den besten Fundamentaldaten zu präsentieren. 
  • Darüber hinaus bietet sie eine enge Überwachung während der Entwicklungsphase und stellt sicher, dass das Endprodukt mit ihrem Ethos übereinstimmt, allen Interessengruppen einen maximalen Wert zu bieten und ökologische Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt ihrer Projekte zu stellen. 
  • Darüber hinaus wird ein aktiver Sekundärmarkt etabliert, der bestehenden Investoren die Möglichkeit bietet, ihre Beteiligungen zu liquidieren, wodurch die Liquidität des Portfolios erheblich gesteigert wird. 
  • Ein weiteres interessantes Merkmal ist die Diversifizierung in gewerbliche und sonstige Nicht-Wohnimmobilien (z. B. Landwirtschaft, Industrie), die wenig mit dem Wohnungsmarkt korrelieren. Dadurch wird die Volatilität des Portfolios weiter reduziert und die Rendite erhöht.


Die Kehrseite des Geschäftsmodells besteht darin, dass die Menge der verfügbaren Möglichkeiten geringer sein könnte als bei der Konkurrenz. Es scheint, dass diese Plattform, genau wie Cadre, Gelder für jeweils eine Immobilie sammelt. Allerdings kann man sich seiner Qualität sicher sein.

Schlussfolgerung

Zusammengefasst ist es wichtig zu erkennen, dass aufgrund einer Vielzahl von Faktoren (darunter das Aufkommen von Crowdfunding) bestimmte Elemente des Schweizer Wohnungsmarkts nach mehr als einem Jahrzehnt der Hausse in den Bereich der Blase eingetreten sind. Der ländliche Wohnungsmarkt wird aufgrund eines jahrelangen Überangebots und einer unzureichenden Kern Nachfrage wahrscheinlich die Hauptlast des Rückgangs tragen. Infolgedessen wird Investoren geraten, sich auf die Fundamentaldaten zu besinnen und mit Plattformen zusammenzuarbeiten, die einen starken Fokus auf die Maximierung des Entwicklungs Wertes von Immobilien haben. 

Die jüngsten Plattform Teilnehmer auf dem Markt (Pillar, Cadre) verbessern das Beste des Crowdfunding (niedrige Einstiegshürde, Diversifizierung) und mildern gleichzeitig viele seiner Nachteile (fehlende Fundamentalanalyse, schlechte Liquidität, Quantität vor Qualität), wodurch neue Möglichkeiten für Investoren entstehen.

Quellenangaben

  1. BFS: Leer stehende Wohnungen sowie Leerwohnungsziffern nach Kantonen, Entwicklung
    https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home.assetdetail.14708712.html
  2. HSLU: Institute of Financial Services Zug IFZ. Crowdfunding Monitor. Switzerland 2020 https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Switzerland/Price-History-Archive/swiss-housing-market-slowing-sharply-127310 
  3. PwC-Immospektive. Interpretation of the FPRE real estate meta analysis Q1/2020
  4. Credit Suisse: COVID-19 strengthens real estate market trends, 2020
  5. From Crowdfunding to Peer-To-Real-Estate Lending https://patchofland.com/blog/building-wealth/2014/05/09/from-crowdfunding-to-peer-to-real-estate-lending-p2re/

 

 

Titelbild: Andrey_Popov – shutterstock.com

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1 Kommentar


  1. Immobilienplattform Pillar ist weniger seriös, als hier dargestellt, siehe NZZ (Neue Zürcher Zeitung) vom Donnerstag 8. Juli 2021: Vermeintliche Führungskräfte einer Schweizer Immobilienplattform sind in Wahrheit ukrainische Schauspieler.

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