BVG-Vorbezug: Neue Einschränkungen für Hauskäufer

Für Häuserbauer und Wohnungskäufer in der Schweiz ist der Juni 2014 ein schwarzer Monat. Erst vor wenigen Tagen haben die Banken ihre Selbstverpflichtung in Bezug auf Hypotheken revidiert, für Immobiliendarlehen werden in sehr absehbarer Zeit strengere Vergabekriterien gelten. Jetzt will der Bundesrat auch die vorzeitige Entnahme von BVG-Geldern zum Erwerb von Wohneigentum verbieten.

Bei der Entscheidung der Banken ging es vor allem darum, eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu vermeiden. Der Bundesrat will mit seinem Schritt dagegen das System für Ergänzungsleistungen respektive die sozialen Sicherungssysteme entlasten. Durch die Umsetzung der Bundesrats-Direktive würden vor allem jüngere Hauskäufer und Menschen mit kleineren und mittleren Einkommen auf der Verliererseite stehen.

Vor allem Käufer selbst genutzter Immobilien sind betroffen

Hinter der Entscheidung des Bundesrates steht die Befürchtung, dass zu viele Versicherte für ihren Immobilienerwerb aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge (BVG) vorzeitig Kapital entnehmen und im Alter über die Leistungen aus AHV oder IV hinaus auf Ergänzungsleistungen angewiesen sind, um ihren Grundbedarf zu decken. Von dem Verbot der vorzeitigen Kapitalentnahme wären vor allem die Käufer selbst genutzter Immobilien betroffen.

BVG-Finanzierung – künftig nur noch aus dem überobligatorischen Kapital

Nach Schätzungen der UBS wurde bisher bei 25 bis 33 % aller Immobilienfinanzierungen Eigenkapital auch in Form vorzeitig entnommener Gelder aus den Pensionskassen erbracht. Im Zusammenspiel mit der Selbstbeschränkung der Banken dürfen diese seit 2012 maximal die Hälfte des geforderten Eigenkapitalanteils – in der Regel 20 % – umfassen. Vor 2012 durfte das Eigenkapital auch komplett aus einem Vorbezug bestehen. Die neuen Regelungen sehen vor, dass eine Finanzierung künftig nur noch mit dem überobligatorischen Teil der BVG-Gelder möglich ist.

Nachteile für jüngere Beitragszahler und Haushalte mit moderatem Einkommen

Der gemeinsame Anlagespezialist der Kantonalbanken Swisscanto liefert dafür folgendes Rechenbeispiel: Ein Versicherter mit einem Jahreseinkommen von 150’000 Franken, der mit 25 Jahren begonnen hat, Beiträge in die Pensionskasse einzuzahlen, braucht bei einer Verzinsung von 2 % etwa 15 Jahre, um im überobligatorischen Teil 100’000 Franken anzusparen. Mit dieser Summe und einem Eigenkapital von weiteren 100’000 Franken könnte er eine Immobilie im Wert von einer Million Franken finanzieren. Für jüngere Beitragszahler und Haushalte mit moderatem Einkommen ist der Vorbezug zur Immobilienfinanzierung damit nicht mehr realistisch.

Credit Suisse erwartet Nachfrageveränderungen und vorgezogene Immobilienkäufe

Die Immobilienexperten der Credit Suisse erwarten durch die neuen Regelungen mittelfristig einen deutlichen Rückgang der Nachfrage nach selbst genutzten Immobilien und Häusern. Bereits die Einschränkung des Vorbezugs vor zwei Jahren hat sich entsprechend ausgewirkt, zu rechnen ist nun mit einem weiteren Rückgang. Ausserdem prognostizieren sie, dass sich die Nachfrage stärker zu günstigeren Objekten und in Regionen mit erschwinglichen Immobilienpreisen verlagern wird. Bis zum Inkrafttreten der Direktive dürften sich zahlreiche davon betroffene Haushalte entscheiden, ihren Immobilienkauf vorzuziehen, um noch von den alten Vorgaben zu profitieren. Die Bemühungen zur Abkühlung des Marktes für Wohnimmobilien würden durch die neuen Regelungen kurzfristig unterlaufen.

Problematisch ist auch ein anderer Aspekt: Viele Hauskäufer erwerben ihre Immobilie als Bestandteil ihrer Alterssicherung, verwenden die Pensionskassengelder dafür also durchaus nicht zweckentfremdet. Durch die Einschränkung der Kapitalentnahme werden jedoch viele private Haushalte in ihrer Lebensplanung und nicht zuletzt in der konkreten Gestaltung ihrer Altersvorsorge eingeschränkt.

 

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